“稳房价”新政后，地价先稳不住了
小Q导读：
房价上涨稳住了，却还是止不住房企高价拿地。
文／克而瑞研究中心 杨科伟 马千里
4月7日-8日，2016年苏州首场土拍正式开拍，至8日下午拍卖结束，苏州国土局共成功出让了13幅地块，平均溢价率高达203%，土地出让金共250多亿元。但近一个月苏州政策面却在接连收紧，3月18日的“苏十条”规定项目1年内涨价不宜超过12%，4月1日出台的“房八条”严查首付资金来源，明确买房首付不能透支信用卡。在价格上涨预期受限的情况下，房企仍然争相去苏州高溢价拿地，引起了业内的广泛关注。
苏州土拍并非个案，二线城市高溢价已是常态
事实上，苏州土拍火热并非个案，目前二线城市优质地块高溢价已经成为常态，如合肥、南京等近期政策面也有收紧，但也不乏高溢价拍出的总价地王。回顾3月份土地市场数据可见， 3月份二线城市土地平均溢价率达到47.8%，环比大涨24个百分点，远跻其他城市能级，而一线、三四线城市平均溢价率分别只有15.5%和22.3%。从具体地块来看，在3月份全国总价地王TOP10中，8宗为二线城市地块，并且值得注意的是，大多数地块均是高溢价成交，天津两幅地虽为底价成交，但各自的起拍楼板价已经突破板块纪录，竞得人金茂、融创也均是典型的中高端项目开发商。
近期二线土地市场的火热原因，我们在已经做过多次分析：在“有供有限”方针指引下，目前土地供应面趋宽的只有一二线热点城市。客观而言，目前一线城市仍是最值得投资的城市，政府也有意加大供应力度，但囿于新增城镇用地不足的客观现状，供应量回升幅度有限，在此背景下，为了寻求开发机会，更多的规模房企将把目光转向库存压力较低，土地供应规模较大的其他城市，二线城市以及一线周边的三线城市因此成为了市场焦点，尤其是合肥、南京、苏州等楼市健康，经济活力强的城市更是受人青睐。
房价上涨预期支持，二线城市“楼板价=在售价”渐成常态
我们也注意到，以往只在北京上海常见的“楼板价=在售价”，现在也开始在南京、苏州、合肥等地蔓延开来，在上周的苏州土拍上，成交的13幅地块中，10幅地块的楼板价超过周边在售均价的80%。一线楼市的高地价项目，大多是靠房价快速上升盈利，用开发时间换价格空间，项目盈利主要还是靠后期加推，如大宁金茂府即是如此。那么二线城市，尤其是出台限涨令的苏州是否能做到呢？
在苏州限涨令下，按照12%的房价增长速度简单测算，楼板价=在售价的土地，开发周期最少要拖到六到七年才有盈利的可能（平均售价超过最初楼板价30%以上），但在实际操作中，若开发商调高初始申报价格即可规避这一限制，如某楼盘实际售价在2万元/平方米，而申报的价格是4万元/平方米，这样即使实际售价翻番，也不会超越最初的申报价。若按照24%的复合增长率，四到五年可能就已经足够，如果在后期加推更多，还能进一步提升利润空间。在目前南京、苏州、合肥等地的热点板块，房价上涨速度已经满足这一条件，如苏州园区、新区，南京的浦口区，合肥的包河区，近一年商品住宅均价上涨幅度均超过5成。
三大主观因素支持房企高溢价拿地
在政策调控之下，热点二线城市土拍之所以继续高热原因，在良好的市场表现支持之外，我们认为在企业角度还有以下三点主观因素：
其一，“首次进入”，对于外埠房企而言，“首入”不仅仅意味着区域公司的规模增长，更代表着企业战略布局的推进和品牌扩张，即便不赚钱或是小亏也可以接受。以此次苏州土拍为例，最高的地楼比即由首次进入苏州的国瑞兴业创下。
其二，“不惧”调控收紧。当下不少二线城市虽已收紧调控，但实际力度并不大，企业积极性并没有受到太多影响（如合肥加严查处“捂盘惜售”及捆绑车位行为）。并且在看似较严的政策上，也有“空子”可钻，如对于苏州12%涨幅的限价令，即可通过调高初始申报价格的方式来规避。
其三，政策再次放松的预期。毕竟政策调控只能做到短期抑制需求，并且在高压沉默之后，往往是更为猛烈的爆发。中国房地产市场多年来的调控、暴涨，再调控、再暴涨也已验证了这一点。基于此我们认为，为避免长期高压之后的不可控反弹，二线城市的需求侧新政调控也不会太久，如苏州的“限涨令”即应如此。
最后，当下二线土地市场的火爆，是由政府、市场、企业等多方面因素综合造成的，在去库存大方针不变的情况下，预计热点二线城市土地市场将持续火爆，成交楼板价也将在二季度保持上行趋势。而对于个别土地溢价过高的可能，我们认为也不必太过担心，毕竟经过了多年来的市场冷热交替考验，绝大多数房企拿地已经较为冷静。以相对偏远的苏州望亭地块为例，不仅溢价率“相对”较低，地楼比也是上周那场土地拍卖中最小的。
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评数据：金额增速远大于面积增速，两类热点城市决定行业走向（评2016年一季度中国房地产行业数据）
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